据透露，自去年下半年以来，海淀、西城等多个热门学区的二手房价格均有不同程度上涨。
财经记者吴斯旻。
最后，还是上岸了。只有半个月的时间，就跟牛小没关系了。
3月16日下午，许玥在北京海淀区一家售楼处签订了二手房交易合同，她看着马路对面的中关村第三小学的粉色教学楼，与一群挤在校门口翘首期盼孩子们放学的父母，长舒了一口气。
图片：蜂鸟家园小区紧邻中关村三小，建于2003年，4栋楼房。吴/摄▲蜂鸟家园紧靠中关村三小，建于2003年，共有4栋建筑。吴女性/摄。
与抢购的许玥不同，又一位北京母亲麻宁决定提前筹备。她对财经说，她和她的爱人从筹备怀孕的时候就开始找房了。孩子刚满70天的她近期在东城区看到一套50平米左右的。但就在她把钱收回来的时候，房屋的价格却是510万元，一夜疯涨40万元。
财经记者日前调查发现，海淀上地、万柳、西城金融街、德胜等区域二手交易市场出现明显升温，且呈现出房源少、成交量大、溢价高、成交率高的特征。据业内资深人士透露，自去年下半年以来，海淀和西城多个热门学区的二手房价格均上涨10%~15%。
图片来源：中关村三小，父母等着接孩子放学。拍摄来源：中关村三小门外，父母等着接孩子放学。吴女性/摄。
按惯例，每年5|6月，北京区都会拓展义务教育阶段入学工作，这意味着3|4月，是买房入园的最后一段时间，而许玥正是赶上了入学末班车的父母之一。
回首自己秒签二手房的历程，许玥到今天仍心有余悸。最后选定的小区叫蜂鸟家园，坐落于海淀万柳区，对应的是北京一流名校中关村三小，一直以来，该小区都有海淀天花板之称。据蜂鸟家园一位地产销售经理介绍，近半年来，该小区的房子均价已上涨约300万元，且有一段时间无房可卖。目前，平均每平米的需要量已经达到了20万多元，但需要却只增不减，3月份预计可成交50多套。
等6月，孩子入学问题尘埃落定，许玥表示，会考虑将蜂鸟家园这座小户型出租，再在对面光大水墨景园一栋100平方米左右的房屋里，把孩子的外婆、外公一块接过来。他说：先占坑，然后租房。但即使是蜂鸟家园的房屋出租，租金也只有每月7000元左右，而且租金比率很低。许玥告诉财经。
图为光大水墨山水小区，坐落于蜂鸟家园对面，以大型住宅为主。自今年2月以来，该小区的挂售房源一度达到每平方米16万元。吴斯旻/摄光大水墨风景园坐落于蜂鸟家园对面，以大型住宅为主。自今年2月以来，该小区的挂售房源一度达到每平方米16万元。吴女性/摄。
有的人在上涨，有的人观望。
上述北京链家房地产中介21日在微信上向财经记者晒出了前一天的销售战绩：从3月20日6时起，北京链家二手房当日成交量达到671套。根据区域划分，海淀五道口、西城金融街等优质学区，每天顾客数目、带看人数和成交数目都排名前列。
一般情况下，一天二手房的买卖量约为300套。现在，据平台数据显示，全市二手房买卖额翻番，这表明即便是在贷款、学位等政策趋紧的状况下，也有不少购房者没观望。
一位西城区房地产中介也向财经表示，现在，西城区德胜、金融街等学区的老破小甚至还能卖到每平方米24万元，其中，一居室的公房更是备受父母喜爱。如签了合同，基本上在挂牌后一之内，就有几十家顾客报备了。
据国家统计局数据，2月北京二手房价格环比上涨1.2%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。中原地产首席剖析师张大伟剖析称，需要明显上升，是现在一线城市二手房价格上涨的一个主要原因。他说：受此次疫情影响，2020年信贷政策愈加宽松，加上很多出国念书人群回流，这就为北上广深区域带来了很多需要。
同时，今年北京适龄儿童入学率不断提升，需要也进一步增加。数据显示，2013年二胎政策放开后，北京2014年新生儿出生率比前一年增长10%以上，2021年正好是这波新出生人口进入是那一年的。
为了更好地满足义务教育阶段学生入学需要，进一步扩大优质教育资源，今年北京将新增中小学学位20000个。新建学位主要集中在核心区、人口密集中心城区和城市副中心等学位需要相对紧张的区域。其中，海淀区新增小学学位3000个，中学学位1000个，同时，北部区域增加优质学位供给；西城区今年力争新增义务教育学位12000个，同时，在德胜、新街口、广内牛街、广外等多个学区建设多个优质新校，有效增加好友口集中学区的优质学位资源。
据海淀房管局官方公众号23日消息，日前，海淀区房管局联合区市场监管局在上地、万柳等地区加强执法检查力度，对涉嫌炒作定义、借机哄抬房价、代理未获得业主书面授权的房源交易等违规行为进行调查取证。目前，区房管局已经检查了134家里介机构的店铺，对6起中介机构违法案件进行了立案，对2起停业自查，行政处罚2万元。
24内，财经记者致电海淀区教委，一名负责小升初招生的员工说，2021年，将继续严格实行多校划片和民办摇号。自2019年1月1日起，海淀区新建、改建、扩建住房，申请不动产权证书的，不再享受相应的购房补贴。到现在为止，北京城六区都明确提出新建二手房不享受单校划片，而是通过多校划片入学。
同时，为了缓解北京义务教育阶段的学位紧张情况，北京委教育工委副书记、市教委主任刘宇辉在北京两会期间同意采访时表示，到2021年，北京将新增2万所中小学学位。
2025年前，北京将新建、改扩建和接收居住小区中的教育配套中小学150所左右，建成16万多个新学位。
根据北京住建委拟定的2021年房产市场执法检查工作安排，严厉查处借等方法炒作房价是今年九项主要工作之一。
「先占坑，再租住」
由决心下坑的中关村三小到找房看房，许玥的心理期待不断被拉高。
进到3月，看着小升初马上开始，再算上办理房子过户的周期，许玥急不可耐。一个星期前，她在信用卡上凑齐了1000多万元的预约款，又来看了几遍蜂鸟家园小区，从来没有4、5套房源被占用，她挑出了一套48平米左右的单间开间房，最后全部拿到1030万元的总价。
这里只选房屋，不看单价看总价。因为蜂鸟家园是中关村三小所在学区以43|55平方米小户型居多的小区，许玥表示，这对于前来抢房的父母来讲，是性价比较高的选择。同样由于这个缘由，该小区业主在挂售房源时，会忽视5平方米左右的面积差，把总价定在950万~1100万元之间，也就是每平方米大概在18万~23万元之间。
图片来源：蜂鸟家园小区，居住密度大，每层7|8户，租户多。拍摄于蜂鸟家园小区，居住密度大，每层多为7|8户，租户多。吴女性/摄。
事实上，对于像许玥如此，一年内要上学的孩子父母来讲，可供选择的房源价格和户数将进一步缩小。记者在现场看到，在链家、我爱我家等多家房地产中介挂售的该小区房子中，总价较低的房子，基本上都处于业主我们的孩子还在小学低年级上学的状况，根据六年一学位的原则，也就是说，只有孩子到2026年左右才能入学的爸爸妈妈可以选择这种房子。
孩子越大，价钱越高。以上房地产销售经理告诉财经，一般父母都会在3~6年前买，一方面，总价较低，而且可以选择贷款买房；其次，依据海淀幼升小多校划片后的顺位原则，被调剂的可能性较小。
所以，对于卡着点买房的许玥，落户时间短不会让孩子面临被调职的风险吗？对于这一点，许玥觉得，不太可能。去年，中关村三小开设了18个班，每一个班30~40人，在生源数目比较充足的状况下，对口学校的数目相对较少，她对此统计数据表示，现在，没听说有被调剂的现象。
然而，许玥表示，拿到1030万元的小铺子后，鸡娃战役才刚最初。
根据她的描述，在中关村三小所在的海淀学区，小升初多校划片之后，派位制覆盖了整个中学水平，也就是说，6年后，孩子们假如想升到一流初中，需要拼点招。
据北京链家房产经纪公司提供的2019年中关村三小大学生小升初报名状况统计，六小强和私立学校共组织了326次点招，占全部毕业生的48.37%。
图片来源：北京链家房产中介公司/数据中心
尽管东、西城和海淀三区都被叫做北京的教育高地，但相对于东、西城，海淀的父母更拼娃。另外，根据幼升小、小升初的学区划分，在海淀常见存在牛仔裤配次优的现象。在这种背景下，海淀区的一流初中更倾向于从牛小考起，这也是我选择中关村三小的重要原因。
财经记者近日走访海淀、西城等多个热点地段时发现，部分房地产中介已不再明言。同时，在贝壳找房，链家APP上，北京范围内，每平方单价超越18万元的房源已经不复存在。
图源：3月18日，某中介公司官方网站，蜂鸟家园部分房源在售，当天该网站显示有48套在售。海淀万柳区某房地产中介提供。
3月18日，贝壳找房APP上，蜂鸟家园部分房源供应，当日平台上共有4套在售。
高热的北京二手交易市场面临严格的监管。1月25日，北京住建委党组书记、主任王飞公开表示，今年要重点整治房产市场中的恶意炒作和违规资金流入问题，最近将拓展专项行动。
此后，针对个别小区出现的房价上涨苗头，与被一些中介或媒体恶意炒作为普涨预期的现象，北京住房公积金管理中心、市住房公积金管理中心多次约谈北京各大中介机构负责人。从1月26日开始，贝壳、我爱我家等中介企业的外网平台，将不可以再显示小区的历史成交价格。
针对以上专项行动的阶段性监测结果，2月25日，北京住建委官方网站发布了《最近监测到，有部分投机性需要恶意炒作，大家将坚决遏制、精确打击，严格实行多校划片、分班入学的政策，严肃查处违规用信贷资金购房的行为。
针对这一状况，多位房产中介人士表示，隐去高价房、淡化定义，是落实监管层不炒作，预防因房价过高而引发父母恐慌购房、业主哄抬房价和投资商追涨等现象。
收紧的政策，让一些有潜力的用户决定推迟上岸。麻宁对财经记者说，一方面，孩子还小，其次，在不久的以后，北京入学的适龄儿童数目或许会降低，而在每个学区，教育均衡化的趋势会进一步加大，届时，选择的空间会更大。她说：我决定，目前就停止追涨。
