许家印香港大宅挖出464平“地牢”，代建模式前景怎么样
许家印香港豪宅的“地牢”事件暴露了高档物业市场的监管漏洞。香港地政总署发现其豪宅地下违规挖掘了464平米的空间，需要限时整改。这种事件在豪宅市场并不是孤例，反映出部分开发商或业主对规则的漠视。相比之下，中国大陆房产市场的规范化程度正在提高，特别是在土地出让和开发环节，政府通过严格的规划调整和配套需要约束开发商行为。
最近恒大开创者许家印在香港的豪宅因违规挖掘地下室引发热议，而同时，北京昌平南邵一块6.27万平的混适用地以13.69亿底价成交，由民企新恩祥睿泽竞得，龙湖将负责代建代销。这两件事看上去无关，实则折射出房产行业的两大焦点：豪宅市场的监管趋严与代建模式的兴起。
该地块的规划调整也值得关注。从刚开始的21.9万平缩减至9.03万平，起始价从31.7亿降至13.69亿，反映出政府对远郊新区开发的审慎态度。专家指出，这种“配套先行”的模式需要开发商同步建设教育、能源等公共设施，防止了以往“先卖房后配套”的弊病。地块坐落于北六环外，距地铁800米，周围有商业体和学校，配套相对成熟，减少了购房者的抗性。
昌平南邵地块的成交则体现了代建模式的优势。该地块总建筑面积9.03万平，包括住宅、婴幼儿园和商业用地，由龙湖负责代建代销。代建模式的核心是“轻资产化”，即拥有土地的一方委托专业开发商负责建设和销售，双方按约定分成。这种模式减少了资金重压，特别合适目前现金流紧张的民营房企。龙湖作为代建方，凭着品牌和操盘能力，可以提高项目溢价，而新恩祥睿泽作为土地持有方，则防止了独立开发的风险。
然而，代建模式也面临挑战。一是收益较薄，代建方的收益一般仅为销售额的3%-5%，远低于自主开发；二是权责划分复杂，特别在销售不畅时易引发纠纷；三是品牌风险，若项目出现问题，代建方的声誉可能受损。
代建模式的前景怎么样？从短期看，它是房企度过寒冬的权宜之计。很多民营房企手握土地但缺少开发资金，代建可以帮助它们盘活资产。从长期看，代建可能成为行业的要紧分支。伴随房产从增量年代转向存量年代，专业化的分工将成为趋势，品牌房企的输出管理能力将成为核心竞争优势。
许家印的“地牢”与昌平地块的代建，看上去两个极端，实则反映了房产行业的转型阵痛。一边是野蛮成长的遗留问题，一边是精细化运营的新尝试。将来，伴随监管趋严和行业洗牌，代建模式或将成为中小房企与品牌房企合作的要紧桥梁，但它的成熟仍需时间与规范的打磨。
